Cafards, rats, souris en location : qui paie le traitement, le locataire, le propriétaire ou le syndic ?

La charge du traitement dépend de trois éléments : le nuisible, le local infesté et le statut de l'occupant. En location, le bailleur doit un logement exempt d'infestation, c'est l'article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. En partie commune, la dépense revient au syndicat des copropriétaires, et le syndic la commande.

Qui paie selon la situation exacte ?

La charge du traitement dépend de trois textes différents, jamais d'un seul. L'article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 régit d'abord le logement loué. Les articles 14 et 18 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 régissent ensuite les parties communes de copropriété. Le règlement sanitaire départemental, ou RSD, s'ajoute aux deux pour les rongeurs.

Trois situations, trois responsables :

• un surmulot dans la cave commune d'un immeuble, loi n°65-557 ;
• une blatte germanique limitée à un seul lot, loi n°89-462 ;
• une souris entrée avec un lot de cartons de récupération, article 7 c).

La plupart des réponses trouvées en ligne s'arrêtent au cas d'un appartement loué et concluent « c'est le propriétaire ». C'est vrai dans ce cas précis, et faux dès qu'on change un paramètre.

Voici un récapitulatif pour situer votre cas avant d'écrire à votre bailleur ou à votre syndic.

Que change exactement la loi ELAN pour un propriétaire bailleur ?

L'obligation du bailleur repose sur l'article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi ELAN. L'article 6 oblige d'abord le bailleur à remettre au locataire un logement décent. Le texte exige un logement « ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites ». Ce membre de phrase, « exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites », a été inséré dans l'article 6. L'insertion vient de l'article 142 de la loi ELAN n°2018-1021 du 23 novembre 2018.

Conclusion pratique pour un bailleur : un logement livré avec des blattes germaniques, des fourmis pharaon ou des rongeurs n'est pas décent. Le traitement est ensuite à la charge du bailleur. Ce traitement passe par une dératisation ou une désinsectisation faite dans les règles, avant l'entrée dans les lieux.

L'obligation d'absence d'infestation figure-t-elle dans le décret n°2002-120 ?

L'exigence d'absence d'infestation figure dans la loi n°89-462 elle-même, et non dans le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002. La distinction est rarement faite, et elle compte. Les articles 2 à 4 du décret n°2002-120 énumèrent d'abord les autres caractéristiques du logement décent :

• l'étanchéité ;
• les garde-corps ;
• la ventilation ;
• l'éclairement naturel ;
• les équipements.

Le mot infestation n'apparaît pas dans ces articles 2 à 4. Cette exigence vient de l'article 142 de la loi ELAN n°2018-1021 du 23 novembre 2018.

La version consolidée du décret n°2002-120 en vigueur au 7 septembre 2026 ne contient pas le mot infestation dans ses articles 2 à 4. Cette lecture est datée : vérification faite sur Légifrance le 8 septembre 2026. Invoquer le décret n°2002-120 pour l'absence d'infestation, c'est se tromper de texte.

Un nuisible apparu en cours de bail est-il à la charge du locataire ?

La réponse tient à la charge de la preuve, et c'est le point le plus disputé. L'article 7 c) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 rend le locataire responsable des « dégradations et pertes ». Ces dégradations et pertes sont celles survenues pendant le bail. La responsabilité porte sur les locaux dont le locataire a la jouissance exclusive. Trois réserves écartent ensuite cette responsabilité :

• la force majeure ;
• la faute du bailleur ;
• le fait d'un tiers que le locataire n'a pas introduit.

Une infestation, quelle que soit l'espèce en cause, n'est ni une dégradation ni une perte au sens courant de ce texte. Pour faire supporter le traitement au locataire, le bailleur doit donc désigner un fait précis et imputable. Trois exemples : un meuble d'occasion introduit dans le logement, des cartons de récupération stockés dans la cuisine. Le troisième exemple est un défaut d'entretien constaté et notifié par écrit.

Notre position est un arbitrage assumé. À défaut de ce fait précis, l'obligation de délivrance de l'article 6 continue de peser sur le bailleur. C'est donc le bailleur qui commande le traitement.

Cafards dans l'immeuble : à partir de quand est-ce au syndic de commander le traitement ?

Le basculement est acquis dès que l'infestation dépasse un lot. L'article 14 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 donne au syndicat des copropriétaires la conservation de l'immeuble et l'administration des parties communes. L'article 18 charge ensuite le syndic d'administrer l'immeuble, d'en assurer la garde et l'entretien. Le même article lui impose de faire exécuter les travaux nécessaires en cas d'urgence.

La blatte germanique circule par plusieurs chemins :

• les gaines techniques ;
• les passages de canalisation non obturés ;
• les colonnes ;
• les vide-ordures.

Traiter un seul appartement au gel insecticide pendant que la colonne reste infestée revient à repousser le problème d'un étage. Les syndics et les gestionnaires passent ce type de commande à Hygiène 2000, comme le décrit la page professionnels. Le principe : traiter la colonne et les lots desservis dans le même passage.

À Créteil, les grands ensembles des années 1960-1970 superposent des dizaines de logements sur une même colonne. Le tissu pavillonnaire de la même commune ne pose pas ce problème. À Vincennes, à Saint-Mandé et à Charenton-le-Pont, la densité de l'habitat collectif produit le même effet, comme ailleurs dans le Val-de-Marne.

Rats dans les caves et le local poubelles : copropriété ou occupants ?

Les caves, la cour, les gaines et le local poubelles sont des parties communes dans la quasi-totalité des règlements de copropriété. Le fondement est double : les articles 14 et 18 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965. La dératisation de ces parties communes relève donc du syndicat des copropriétaires. Le syndic passe ensuite la commande.

Deux nuances valent d'être connues :

• Une cave attribuée en jouissance privative reste une partie commune à jouissance exclusive dans beaucoup de règlements. Le traitement reste alors du côté de la copropriété.
• Dans une maison individuelle louée, il n'y a pas de syndicat. La cave, le vide sanitaire et les combles relèvent alors de l'obligation de délivrance du bailleur.

Quand les caves d'un même corps de bâtiment communiquent, les surmulots passent d'une cage d'escalier à l'autre. Le traitement lot par lot devient alors inefficace. Chez les particuliers comme pour les syndics, Hygiène 2000 pose les appâts en poste sécurisé sur toutes les parties communes lors d'une dératisation. Les points d'entrée sont obturés. Faute de quoi la recolonisation est acquise.

Le bailleur peut-il refacturer la désinsectisation au locataire dans les charges ?

L'arbitrage est net : ce sont les produits qui sont récupérables sur le locataire, pas la prestation d'une entreprise de désinsectisation. Deux décrets du 26 août 1987 fixent la règle, et leur lecture croisée est éclairante. Une facture de traitement passée intégralement en charges locatives est contestable.

Le décret n°87-712 du 26 août 1987 fixe d'abord la liste des réparations locatives, c'est-à-dire ce que le locataire assume. Son annexe couvre :

• les parties extérieures ;
• les ouvrants ;
• les revêtements ;
• la plomberie ;
• l'électricité.

Ni la dératisation, ni la désinsectisation, ni le mot nuisible n'y figurent.

Le décret n°87-713 du 26 août 1987, consultable sur Légifrance, fixe ensuite la liste des charges récupérables. Sa rubrique VI, Hygiène, vise en dépenses de fournitures consommables les « produits relatifs à la désinsectisation et à la désinfection, y compris des colonnes sèches de vide-ordures ».

Pourquoi le règlement sanitaire départemental n'est-il pas le même partout ?

Le règlement sanitaire départemental n'est pas une loi nationale. C'est un arrêté pris département par département, sur la base d'un règlement type diffusé par la circulaire du 9 août 1978. Sa numérotation et sa rédaction varient donc d'un département d'Île-de-France à l'autre. Citer un article de RSD comme s'il s'appliquait partout est une erreur fréquente.

Un exemple vérifiable : selon l'arrêté du 20 novembre 1979 portant règlement sanitaire du département de Paris, l'article 119 est consacré aux rongeurs. L'article 119 impose trois obligations aux propriétaires.

1. Prendre toutes mesures pour éviter l'introduction des rongeurs.
2. Vérifier périodiquement les caves, cours, égouts, entrepôts, cuisines et réserves alimentaires.
3. Dès que la présence est constatée, prendre sans délai les mesures prescrites pour en assurer la destruction.

Pour un immeuble situé dans le Val-de-Marne, les Hauts-de-Seine ou la Seine-Saint-Denis, procurez-vous d'abord le RSD de votre département avant d'invoquer un numéro d'article. Les huit départements couverts sont détaillés sur la page zone d'intervention.

Le bailleur ou le syndic ne fait rien : quels recours ?

La progression est toujours la même, et sauter une étape affaiblit le dossier. Deux textes encadrent ce parcours : la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et le Code de la santé publique.

1. Mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception, au bailleur ou au syndic. Décrire les constatations : déjections, coulées, frottis graisseux, exuvies, oothèques, taches noires de défécation, dates et pièces concernées.
2. Signalement au service communal d'hygiène et de santé quand la commune en dispose, service prévu par l'article L.1422-1 du Code de la santé publique. À défaut, l'agence régionale de santé.
3. Saisine ensuite de la commission départementale de conciliation, prévue par l'article 20 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Le décret n°2001-653 du 19 juillet 2001 en fixe l'organisation. La saisine est gratuite, et la commission est compétente sur les caractéristiques du logement décent.
4. Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire, en dernier recours.

Un locataire ne se fait jamais justice seul. Cesser de payer son loyer ou en retenir une part expose à une procédure de résiliation du bail. En revanche, rien n'interdit de demander un diagnostic gratuit pour documenter l'infestation avant la mise en demeure.

Hygiène 2000, en pratique

Hygiène 2000 intervient dans toute l'Île-de-France et l'Oise, chez les particuliers comme chez les professionnels, syndics, restaurants et commerces alimentaires, pour la dératisation, la désinsectisation, la désinfection et la dépigeonnisation. Les techniciens sont certifiés Certibiocide et l'entreprise est agréée HACCP pour les cuisines professionnelles. Les avis de ses clients se lisent sur la fiche Google d'Hygiène 2000. Le diagnostic sur place et le devis sont gratuits : demande en ligne ou téléphone au 07 82 29 67 54, 7 jours sur 7.