Cafards, rats, souris en location : qui paie le traitement, le locataire, le propriétaire ou le syndic ?

La charge du traitement dépend de trois éléments : le nuisible, le local infesté et le statut de l'occupant. En location, le bailleur doit un logement exempt d'infestation, c'est l'article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. En partie commune, la dépense revient au syndicat des copropriétaires, et le syndic la commande.

Qui paie selon la situation exacte ?

La charge du traitement dépend de plusieurs textes, jamais d'un seul. L'article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 régit d'abord le logement loué. Les articles 14 et 18 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 régissent ensuite les parties communes de copropriété. Le règlement sanitaire départemental, ou RSD, s'ajoute aux deux pour les rongeurs. Un local commercial obéit, lui, à son bail et au code de commerce.

Un paramètre qui change, et le texte applicable change avec lui :

• un surmulot dans la cave commune d'un immeuble, loi n°65-557 ;
• une blatte germanique limitée à un seul lot, loi n°89-462 ;
• une souris entrée avec un lot de cartons de récupération, article 7 c).

Voici un récapitulatif pour situer votre cas avant d'écrire à votre bailleur ou à votre syndic.

Loi ELAN et nuisibles : que change-t-elle pour le logement loué ?

L'obligation du bailleur repose sur l'article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi ELAN. L'article 6 oblige d'abord le bailleur à remettre au locataire un logement décent. Le texte exige un logement « ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites ». Ce membre de phrase a été inséré par l'article 142 de la loi ELAN n°2018-1021 du 23 novembre 2018. Il est toujours là dans la version de l'article 6 en vigueur depuis le 1er janvier 2025.

Conclusion pratique pour un bailleur : un logement livré avec des blattes germaniques, des fourmis pharaon ou des rongeurs n'est pas décent. Le traitement est donc à sa charge : une dératisation ou une désinsectisation faite dans les règles, avant l'entrée dans les lieux.

Entre deux locataires, c'est le moment le plus simple pour traiter : placards vides, plinthes accessibles, personne à reloger. On passe pour le diagnostic, gratuit, et le devis fixe le nombre de passages avant la remise des clés.

Quelles obligations pèsent sur le bailleur face aux nuisibles ?

Les obligations du bailleur face aux nuisibles ne s'arrêtent pas à la remise des clés. Le même article 6 de la loi n°89-462 lui impose trois devoirs, dont les deux derniers courent pendant tout le bail :

• a) délivrer le logement « en bon état d'usage et de réparation » ;
• b) assurer au locataire « la jouissance paisible du logement » et le garantir des vices ou défauts qui y font obstacle ;
• c) entretenir les locaux « en état de servir à l'usage prévu par le contrat ».

Depuis l'arrêté du 16 février 2023, la notice d'information annexée aux baux de résidence principale le dit sans détour. Le bailleur est tenu de maintenir le logement en état de décence tout au long du bail. La même notice fixe la part du locataire. Il prévient le bailleur dès que l'infestation apparaît, laisse l'accès au logement pour le traitement et suit les recommandations données. Service-Public cite d'ailleurs les rats et les cafards parmi les exemples d'un logement qui n'est pas décent.

Une nuance, pour être complet. La notice invite aussi les deux parties à « s'entendre » sur la prise en charge financière d'une infestation apparue en cours de bail. L'obligation de faire traiter reste au bailleur, le partage du coût peut se discuter. Pour nous, le point de départ ne change pas : diagnostic gratuit, devis qui fixe les passages, techniciens certifiés Certibiocide.

L'obligation d'absence d'infestation figure-t-elle dans le décret n°2002-120 ?

L'exigence d'absence d'infestation figure dans la loi n°89-462 elle-même, et non dans le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002. Les articles 2 à 4 du décret n°2002-120 énumèrent les autres caractéristiques du logement décent :

• l'étanchéité ;
• les garde-corps ;
• la ventilation ;
• l'éclairement naturel ;
• les équipements.

La version consolidée du décret n°2002-120 en vigueur au 29 septembre 2026 ne contient pas le mot infestation dans ses articles 2 à 4 (vérification sur Légifrance le 29 septembre 2026). L'exigence vient de l'article 142 de la loi ELAN n°2018-1021 du 23 novembre 2018. Invoquer le décret n°2002-120 pour l'absence d'infestation, c'est se tromper de texte.

Un nuisible apparu en cours de bail est-il à la charge du locataire ?

La réponse tient à la charge de la preuve, et c'est un point discuté. L'article 7 c) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 rend le locataire responsable des « dégradations et pertes ». Ces dégradations et pertes sont celles survenues pendant le bail, dans les locaux dont le locataire a la jouissance exclusive. Le locataire en est déchargé s'il prouve l'une de trois causes :

• la force majeure ;
• la faute du bailleur ;
• le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement.

Le texte s'arrête là. Ce qui suit est notre lecture, un arbitrage assumé, pas la lettre de l'article. À notre sens, une infestation, quelle que soit l'espèce en cause, n'est ni une « dégradation » ni une « perte » au sens courant de l'article 7 c). Selon cette lecture, pour faire supporter le traitement au locataire, le bailleur doit désigner un fait précis qui lui est imputable, par exemple :

• un meuble d'occasion introduit dans le logement ;
• des cartons de récupération stockés dans la cuisine ;
• un défaut d'entretien constaté et notifié par écrit.

À défaut de ce fait précis, l'obligation de l'article 6 continue de peser sur le bailleur, qui doit maintenir la décence tout au long du bail. C'est donc lui qui commande le traitement, quitte à s'entendre ensuite avec le locataire sur le coût, comme la notice des baux y invite. Quand l'origine est discutée, notre diagnostic sur place décrit ce qu'on trouve : l'espèce, les pièces touchées, les points d'entrée. Bailleur et locataire discutent alors sur des constats.

Cafards dans l'immeuble : à partir de quand est-ce au syndic de commander le traitement ?

En pratique, la question bascule vers le syndic dès que l'infestation dépasse un lot et passe par les gaines ou les colonnes. L'article 14 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 donne au syndicat des copropriétaires la conservation et l'amélioration de l'immeuble, ainsi que l'administration des parties communes. L'article 18 charge ensuite le syndic d'administrer l'immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien. Le même article lui impose de faire exécuter les travaux nécessaires en cas d'urgence.

La blatte germanique circule par plusieurs chemins :

• les gaines techniques ;
• les passages de canalisation non obturés ;
• les colonnes ;
• les vide-ordures.

C'est aussi pourquoi un seul cafard dans la cuisine en annonce souvent d'autres derrière les cloisons. Traiter un seul appartement au gel insecticide pendant que la colonne reste infestée revient à repousser le problème d'un étage.

À Créteil, les grands ensembles superposent des dizaines de logements sur une même colonne. À Vincennes, à Saint-Mandé et à Charenton-le-Pont, la densité de l'habitat collectif produit le même effet, comme ailleurs dans le Val-de-Marne.

Les syndics et les gestionnaires passent ce type de commande à Hygiène 2000, comme le décrit la page professionnels. Le principe : traiter la colonne et les lots desservis dans le même passage.

Rats dans les caves et le local poubelles : copropriété ou occupants ?

La cour, les gaines, le local poubelles et, selon le règlement de copropriété, les caves sont des parties communes. Le fondement est double : les articles 14 et 18 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965. La dératisation de ces parties communes relève donc du syndicat des copropriétaires. Le syndic passe ensuite la commande.

Deux nuances valent d'être connues :

• Une cave peut aussi être une partie commune à jouissance exclusive. C'est alors le règlement de copropriété qui dit qui en supporte l'entretien, et donc le traitement.
• Dans une maison individuelle louée, il n'y a pas de syndicat. La cave, le vide sanitaire et les combles relèvent alors de l'obligation de délivrance du bailleur.

Quand les caves d'un même corps de bâtiment communiquent, les surmulots passent d'une cage d'escalier à l'autre. Le traitement lot par lot devient alors inefficace. Chez les particuliers comme pour les syndics, Hygiène 2000 pose les appâts en poste sécurisé sur toutes les parties communes lors d'une dératisation. Notre technicien repère aussi les points d'entrée et vous les montre : vous les faites boucher, ou nous les bouchons pour vous, si vous le souhaitez. Un passage laissé ouvert, et les surmulots reviennent par le même chemin.

Le bailleur peut-il refacturer la désinsectisation au locataire dans les charges ?

Notre lecture des deux décrets du 26 août 1987 est nette : ce sont les produits qui sont récupérables sur le locataire, pas la prestation d'une entreprise de désinsectisation. Une facture de traitement passée intégralement en charges locatives est contestable.

Le décret n°87-712 du 26 août 1987 fixe d'abord la liste des réparations locatives, c'est-à-dire ce que le locataire assume. Son annexe couvre :

• les parties extérieures ;
• les ouvrants ;
• les revêtements ;
• la plomberie ;
• l'électricité.

Ni la dératisation, ni la désinsectisation, ni le mot nuisible n'y figurent.

Le décret n°87-713 du 26 août 1987, consultable sur Légifrance, fixe ensuite la liste des charges récupérables. Sa rubrique VI, Hygiène, vise en dépenses de fournitures consommables les « produits relatifs à la désinsectisation et à la désinfection, y compris des colonnes sèches de vide-ordures ».

La répartition se règle entre bailleur et locataire. De notre côté, le devis est gratuit et établi avant tout passage, avec le nombre de passages fixé : chacun sait sur quoi porte la discussion.

Bail commercial : qui paie la dératisation du local ?

Le bail commercial ne suit pas la loi n°89-462 : ni critère de décence, ni liste de charges récupérables. Le premier texte à relire est le bail lui-même, et plus précisément son inventaire des charges. L'article L145-40-2 du code de commerce impose, dans tout bail conclu ou renouvelé depuis le 1er septembre 2014, un « inventaire précis et limitatif des catégories de charges », avec leur répartition entre bailleur et locataire.

Trois cas se présentent :

1. L'inventaire met la dératisation, la désinsectisation ou l'hygiène à la charge du locataire. Il paie : l'article R145-35, issu du décret n°2014-1317 du 3 novembre 2014, ne range pas ces dépenses parmi celles qu'on ne peut pas lui imputer.
2. L'inventaire n'en dit rien. À notre lecture de l'article L145-40-2, une catégorie absente d'une liste que la loi veut « limitative » ne se refacture pas en charges. La question revient alors à l'origine de l'infestation et à l'article 1719 du code civil, qui oblige le bailleur à entretenir la chose « en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ».
3. L'infestation vient des caves ou des gaines de l'immeuble. Le syndicat des copropriétaires répond alors des dommages « ayant leur origine dans les parties communes », article 14 de la loi n°65-557.

Un bail plus ancien, jamais renouvelé depuis 2014, échappe à l'obligation d'inventaire : seule sa rédaction compte.

Pour un restaurant, une boulangerie ou un commerce alimentaire, une règle s'ajoute, indépendante du bail. Le règlement (CE) n°852/2004 exige de l'exploitant, à son annexe II, chapitre IX, point 4, des « méthodes adéquates » de lutte contre les organismes nuisibles. Qui paie se lit dans le bail, qui agit, c'est l'exploitant. Nous suivons ces établissements par contrat, conseillé, avec un nombre de passages fixé au devis : le détail est sur la page professionnels.

Pourquoi le règlement sanitaire départemental n'est-il pas le même partout ?

Le règlement sanitaire départemental n'est pas une loi nationale. C'est un arrêté pris département par département, sur la base d'un règlement type diffusé par la circulaire du 9 août 1978. Sa numérotation et sa rédaction varient donc d'un département d'Île-de-France à l'autre. Citer un article de RSD comme s'il s'appliquait partout est une erreur fréquente.

Un exemple vérifiable : selon l'arrêté du 20 novembre 1979 portant règlement sanitaire du département de Paris, l'article 119 est consacré aux rongeurs. Il impose trois obligations aux propriétaires.

1. Prendre toutes mesures pour éviter l'introduction des rongeurs.
2. Vérifier périodiquement, « conjointement avec les locataires ou occupants », les caves, cours, entrepôts, locaux commerciaux, locaux à poubelles, cuisines et réserves alimentaires collectives.
3. Dès que la présence est constatée, prendre sans délai les mesures prescrites par le préfet de police pour en assurer la destruction.

Pour un immeuble du Val-de-Marne, des Hauts-de-Seine ou de la Seine-Saint-Denis, procurez-vous d'abord le RSD de votre département. C'est lui qu'on invoque, avec sa propre numérotation. Nous intervenons dans les huit départements détaillés sur la page zone d'intervention, quel que soit le règlement local.

Le bailleur ou le syndic ne fait rien : quels recours ?

L'ordre des démarches compte : sauter une étape affaiblit le dossier. Deux textes encadrent ce parcours : la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et le Code de la santé publique.

1. Mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception, au bailleur ou au syndic. Décrire les constatations : déjections, coulées, frottis graisseux, exuvies, oothèques, taches noires de défécation, dates et pièces concernées.
2. Signalement au service communal d'hygiène et de santé quand la commune en dispose, service prévu par l'article L.1422-1 du Code de la santé publique. À défaut, l'agence régionale de santé.
3. Saisine ensuite de la commission départementale de conciliation, prévue par l'article 20 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Le décret n°2001-653 du 19 juillet 2001 en fixe l'organisation. La saisine est gratuite, et la commission est compétente sur les caractéristiques du logement décent.
4. Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire, en dernier recours.

Un locataire ne se fait jamais justice seul. Service-Public le rappelle : il ne doit en aucun cas cesser de payer tout ou partie de son loyer. En revanche, rien n'interdit de demander un diagnostic gratuit pour documenter l'infestation avant la mise en demeure.

Cafards dans le logement : peut-on résilier son bail ou faire baisser le loyer ?

Résilier son bail à cause des cafards reste possible, par la voie ordinaire du congé. Les articles 12 et 15 de la loi n°89-462 permettent au locataire de partir à tout moment, avec un préavis. Selon Service-Public, il est de 3 mois pour une location vide. Il tombe à 1 mois en zone tendue, si la lettre de congé le mentionne. Le préavis ne saute que pour un logement en péril ou insalubre, après avoir averti le propriétaire et engagé les démarches pour l'obliger aux travaux.

La baisse de loyer ne se décide jamais seul. Seul le juge peut réduire le loyer ou en suspendre le paiement, en vertu de l'article 20-1 de la loi n°89-462. Cette mesure court jusqu'à l'exécution des travaux qu'il ordonne. Avant lui, le locataire demande la mise en conformité par écrit. Faute d'accord ou de réponse sous deux mois, la commission départementale de conciliation peut être saisie, sans que ce passage soit obligatoire avant le juge.

Obtenir la résiliation aux torts du bailleur, sans préavis, passe en pratique par le juge. Le fondement est l'article 1741 du code civil : le louage se résout « par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements ».

Souvent, le chemin le plus court reste le traitement. On pose le diagnostic gratuitement, et le devis se transmet au bailleur. Nous intervenons 7 jours sur 7, sous 24 heures pour une demande classique et sous 2 heures en urgence.

Hygiène 2000, en pratique

Que la facture revienne au bailleur, au syndicat, au locataire ou à l'exploitant, le traitement se déroule de la même façon : diagnostic gratuit, devis qui fixe le nombre de passages, suivi au cas par cas. Hygiène 2000 intervient dans toute l'Île-de-France et l'Oise, chez les particuliers comme chez les professionnels, syndics, restaurants et commerces alimentaires, pour la dératisation, la désinsectisation et la désinfection. Les techniciens sont certifiés Certibiocide et les méthodes sont conformes HACCP pour les cuisines professionnelles. Les avis de ses clients se lisent sur la fiche Google d'Hygiène 2000. Le diagnostic sur place et le devis sont gratuits : demande en ligne ou téléphone au 07 82 29 67 54, 7 jours sur 7.